Problemi Condominiali e Locazioni

Forse non sai che ben 1/3 del contenzioso giudiziario nasce proprio all’interno dei condomini con problemi condominiali di ogni sorta.

Proprio come accade nel diritto del lavoro, dove le problematiche relazionali in ufficio sono all’ordine del giorno, anche i condomini sono per definizione conflittuali e litigiosi e talvolta può essere anche necessario trovare dei metodi alternativi di risoluzione a tali problematiche.

Proprio per questo motivo capire bene la disciplina – ma soprattutto affidarsi a professionisti del settore – rappresenta una forte necessità, al fine di evitare di incorrere in infrazioni che potrebbero portarti in tribunale.

Ecco che in questo articolo andremo a vedere alcuni punti nevralgici della disciplina del condominio, in particolare attraverso il contratto di locazione.

Iniziamo!

Locazione: che cos’è

La locazione è un certo tipo di contratto attraverso il quale una parte (definita come locatore) permette ad un’altra parte (definita come locatario o conduttore) il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato o determinabile periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro. Il contratto di locazione è un contratto necessariamente oneroso, ed è proprio questo particolare che lo differenzia dal contratto di comodato – essenzialmente gratuito.

Il contratto di locazione è tipicamente consensuale: il perfezionamento si ha nel momento dello scambio del consenso, senza che vi sia la necessità di consegna materiale della cosa. Inoltre è un contratto ad effetti obbligatori, in quanto da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo e soltanto il diritto di uso e di godimento.

I 5 elementi necessari per un contratto di locazione a regola d’arte:

Ecco l’elenco dei principali elementi che devono essere presenti all’interno del contratto di locazione perché sia tutto in regola e soprattutto per evitare sorprese a contratto firmato da ambo le parti:

1. Data di stipula del contratto;
2. Indicazione dettagliata del conduttore e del locatore;
3. Identificazione del bene che si fornisce in godimento e in uso;
4. Prezzo del canone modalità di corresponsione;
5. Durata della locazione.

E’ inoltre fondamentale sapere che il contratto di locazione può essere liberamente personalizzato dalle parti attraverso l’inserimento di altri elementi ed opzioni. Tra queste è possibile:

• la caparra (o deposito cauzionale): consiste nella somma di denaro che il conduttore consegna al locatore al momento della stipula del contratto. Al termine del rapporto di locazione dovrà poi essere restituita;
• la cedolare secca: si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF a cui il locatore può aderire e per non sarà tenuto a versare bollo e imposta di registro per la registrazione.

Cosa succede se il tuo affitturio non paga l’affitto come da contratto?

Se il tuo affittuario non paga l’affitto o hanno occupato la tua abitazione, il nostro studio ti assisterà nella procedura di sfratto o in quella di detenzione senza titolo permettendoti di liberare la tua proprietà nonché di ottenere il pagamento delle somme di denaro a te ancora dovute.

Il primo approccio è sempre quello dell’invio della diffida nei confronti del tuo affittuario o illegittimo detentore. Segue l’ottenimento del provvedimento di rilascio immediato dell’abitazione, oltrechè l’ottenimento del decreto ingiuntivo per l’ottenimento della corresponsione degli importi non saldati.

Le 3 Cause Principali dei Contenziosi Condominiali

In relazione ai problemi condominiali, il rapporto di locazione può assumere un’importante rilevanza. In particolare sono tre gli aspetti fondamentali che, solitamente, generano problemi e contenziosi proprio a livello condominiale:

• il mancato rispetto del regolamento di condominio da parte del conduttore;
• spese condominiali;
• partecipazione all’assemblea.

Vediamole nel dettaglio.

Regolamento condominiale

Innanzitutto analizziamo alcuni problemi condominiali legati al loro regolamento. E’ bene infatti sapere che l’inquilino, che subentra nella stessa posizione del proprietario nei diritti e nei doveri, è soggetto a tutti quei limiti che vengono previsti e imposti dal regolamento condominiale.

Da qui deriva che nel momento in cui l’inquilino non dovesse rispettare le disposizioni che sono contenute proprio nel regolamento condominiale, ecco che all’amministratore di condominio vengono riconosciuti pieni poteri di agire giudizialmente nei suoi confronti,  sia per ottenere l’osservanza di quanto previsto e sia far cessare l’uso illegittimo.

Nonostante questo, il locatore non è escluso da profili di responsabilità legate alle violazioni poste in essere dal conduttore, perché è proprio il proprietario dell’immobile il primario soggetto che deve rispondere al rispetto delle prescrizioni dettate dal regolamento stesso. E’ a lui che spetta vigilare sull’operato dell’inquilino sull’uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni del condominio.

Nel caso di un reiterato inadempimento da parte conduttore verso i suoi obblighi, il locatore ha un mezzo giuridico per porre fine all’abuso, ovvero la risoluzione del contratto di locazione.

Se non interviene, il suo comportamento può essere considerato come tacita accettazione della violazione e determinare una sua diretta responsabilità.

Questo vuol dire che il locatore è sempre tenuto ad adoperarsi affinché i diritti degli altri condomini siano salvaguardati.

Spese condominiali

Innanzitutto bisogna sottolineare che la disciplina di cui alla legge n. 392/1928 (art. 9) è derogabile tramite accordo tra le parti. Questo vuol dire che le spese condominiali, nell’ambito del rapporto di locazione, possono essere oggetto di specifica pattuizione che deroga nei confronti del disposto normativo.

Più nel dettaglio, la disposizione in esame afferma:

“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Questo si traduce nel fatto che il conduttore deve pagare tutte le spese condominiali che riguardano il godimento delle parti comuni del condominio stesso.

Assemblea condominiale

Purtroppo le assemblee condominiali sono luoghi di discussioni e a volte possono sfociare in veri e propri litigi fino ad arrivare ad insulti ed atti di violenza venendo alle mani, ma questi sono problemi che rientrano nei reati contro la persona.

Invece parlando puramente di ciò che compete le assemblee, la lettera dell’art. 10 l. n. 392/78 dispone che “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”.

Ecco che allora il conduttore ha diritto a partecipare attivamente a tutto ciò che riguarda la vita ed i problemi condominiali, anche se limitatamente.

Non solo, ma la normativa riconosce proprio al conduttore anche il diritto di intervenire – anche se senza diritto di voto – sulle delibere che hanno ad oggetto qualsiasi modifica degli altri servizi comuni. In giurisprudenza si è osservato che tale legge si è in realtà limitata a stabilire un meccanismo che consente al conduttore la partecipazione alle assemblee condominiali, ma deve comunque essere escluso il fatto che i conduttori stessi possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).

L’importanza di uno studio legale per risolvere problemi condominiali

Come abbiamo visto, il contratto di locazione è un tipo di contratto particolarmente complesso. Per non parlare di tutte le problematiche che ruotano intorno ai condomini. E’ quindi importante conoscere la disciplina che regolamente queste due tematiche al fine di evitare l’avvio di un potenziale contenzioso giudiziario.

Per questo motivo risulta necessario – qualora avessi problemi condominiali o di locazione non più sostenibili – affidarti ad un team di avvocati professionisti che si occuperà di risolvere il tuo problema con il miglior risultato possibile.

Devi inoltre sapere che per evitare contenziosi lunghi, estenuanti e dispendiosi ci sono numerosi metodi tra cui la risoluzione giudiziale di queste liti. Solo ad esito negativo delle trattative sarà possibile verificare la reale fattibilità della controversia dinanzi ad un giudice.

Lo studio legale a Roma Marinelli & Partners offre inoltre consulenza e assistenza legale per la redazione di ogni tipo di contratto di locazione, uso abitativo contratti transitori per studenti o lavoratori fuori sede, contratti ad uso commerciale assistendo anche i locatori e conduttori nelle procedure giudiziali di sfratto per finita locazione e per morosità.

Qualora si dovesse instaurare un contenzioso oppure lo stesso fosse già instaurato, lo studio procederà alla redazione degli atti necessari per assicurare la tutela dei diritti dell’interessato quali atti di citazione, opposizione a ricorsi per decreto ingiuntivo, comparse di costituzione e risposta.